其实，关于空置房物业费的讨论很早就有，2009年河北省石家庄在启动修订《石家庄市物业管理条例》时，就规定了

　　2010年左右，正值各地开启本省本市的《物业管理条例》修订工作，随即空置房物业费打折收取的政策，就出现在多个省市的物业管理条例中。

　　各个城市空置房物业费的打折幅度不一，多数在70%左右，石家庄的20%是全国最低。

　　在房地产库存高企、居民消费能力承压的背景下，当政策制定者试图通过行政手段缓解民生压力时，物业企业也正面临近10年来最严峻的生存考验。

　　在我看来，2025年的这场时隔15年的又一次空置房物业费舆情，实则牵动着社区治理模式、公共服务定价机制和企业经营逻辑的深层变革。

　　支持者认为，物业费是对公共区域和公共设施服务的收费，物业服务人员是为整个社区服务，而非业主。所以，业主是否入住、单个房屋是否空置，并不会降低整个社区的物业服务成本。

　　正是基于此，《民法典》第九百四十四条明确规定，业主不得以未接受或无需接受物业服务为由拒交物业费。

　　但反对者认为，房屋空置至少在以下四个方面会影响物业服务人员的工作强度与成本。

　　第一，当房屋空置人流量减少时，电梯、共用器材、上下水管道、共用照明、道路等共用设施设备和场地的运行使用次数下降，磨损和折旧程度减小，进而降低养护和检修频次，减少相关工作人员工作强度和维修资金支出。

　　第二，在环境管理方面，空置房不产生污水及垃圾，这将明显降低垃圾清运、排水排污管道疏通及化粪池清掏工作的强度。

　　第三，由于房屋空置引起的小区常住人员和流动人员数量下降，从而降低道路、电梯、大厅、楼道等场所清扫工作的强度，降低物业服务人员对小区进出车辆、非小区人员临时出入等方面管理工作的强度。

　　第四，房屋空置导致的常住人员和流动人员下降，也使得违反治安、环保、消防等法规的行为随之减少，火灾、公共卫生等突发事件发生的可能性也随之下降。

　　以上这四个方面的原因，可能也是部分城市支持空置房物业费打折收取的主要原因。

　　在经济下行压力下，居民收入受到很大影响，业主维权意识提升，业主与物业公司的矛盾也愈发尖锐，相关政策的出台，有助于缓解政府的矛盾调节压力。

　　另外，在当前房地产市场低迷的环境下，若空置房物Ag真人国际官网业费不降，只会导致购房意愿进一步下滑。如今的购房者越来越理性，会仔细核算持有成本，而物业费作为长期固定支出，已成为购房决策的重要因素。

　　同时，在宏观环境的影响下，很多物业公司也默默接受了各种物业费减免的方式，特别是在三四线城市，宁可打折收费，也好过完全收不上来，宁可主动降价，也好过被业主投票更换。

　　但政府出台的各项有关物业费的政策，在实际运用当中，却也存在合法性的困局。

　　首先，我们需要知道的是，政府出台的有关物业费的所有政策，基本上都是针对住宅前期物业服务，已经成立业委会的，不受政策影响和限制。

　　这主要是因为，物业服务归根结底是一个市场化的行为，在双方主体明确的情况下，政府不便进行过多干涉。

　　不过就算是未成立业委会的住宅前期物业服务，很多政府政策也会与《合同法》相冲突。

　　比如，如果物业服务合同中规定了物业费的变更需要通过业主大会，或者在物业服务合同中规定了空置房物业费必须全额缴纳，那么地方政府出台的政策就会与《中华人民共和国合同法》形成冲突。

　　所以，这也就解释了，为什么很多城市在很早之前就出台了空置房物业费减免的政策，但在实际过程中，很少有业主能够享受到这一政策规定。

　　我们就这个问题，也咨询了法院相关人士，从法院的角度来说，有关空置房物业费纠纷的判决，主要遵循以下裁判逻辑：

　　从这个判决逻辑来看，只有在“合同有约定，地方无相关法律规定”的情况下，法院才能够清晰地做出“根据合同约定判决”的决定。

　　而其他情况下，则基本取决于法官自己，这一导致在空置房物业费纠纷方面，出现了各种五花八门的判决结果。

　　北方的朋友可能比较熟悉一件事情，那就是关于空置房取暖费的争议。虽然关于空置房取暖费的收取标准，目前仍没有一个明确的定论，但是各利益相关方，在空置房供热成本方面做了很多研究。

　　目前在北方大多省市，在实行分户管理的情形下，用户停止用热虽不需要缴纳全额供暖费，仍需缴纳一定比例的基本热价。

　　关于“基本热价”，各地叫法不同，有称基础设施运行费、基础热费。也有供热公司将其定义为热损费或户间传热费。

　　这项费用主要是从供热运行管理的状况和户间传热的现实考虑，因为单个用户停热后，相邻用户要保持室温达标仍需要周边保持一定的供热负荷。并且，基础热价中也包含了供热公司此前对供热系统的基础设施投资和建设费用。

　　那么，从物业服务的角度来看，空置房对物业服务成本的影响，到底如何？物业公司是否有详细的成本测算呢？

　　2024年12月，万物云推出了“智选”产品，在行业内首创性的提出“一宅一策”的“弹性定价”模式。

　　万物云将物业服务内容分为158项必选服务和350项自选服务。该模式下，业主可以根据自身需求选择不同的服务项目，并根据所选服务项目支付相应的费用。

　　这一模式，基本可以完美解决空置房物业费的问题。但这一模式需要物业企业基于大量的服务数据和经验，在成本测算方面做到极致。

　　除此之外，还有物业企业另辟蹊径，专门开发了针对空置房的服务产品，比如新城悦服务。

　　新城悦服务的空置房服务主要包括：房屋巡查+定期通风+节日祝福+生日祝福等。具体流程如下：

　　二是通过企微根据是否入户用对应统一话术+对应照片发送给业主，需要业主回复确认；

　　三是执行标准，包括3张照片（进户门、水表读数、电表读数）+各层房间照片。

　　根据新城悦服务给我们提供的数据，2024下半年，他们完成空置房巡检任务并转发业主近20万次，好评率达98.45%。

　　空置房物业费争议本质，是公共服务领域的“三元悖论”：在业主权益、企业生存和政府调控之间，任何单方利益的绝对化都会导致系统失衡。

　　短期的政策调整虽能缓解矛盾，但根治之道可能还是在于建立动态成本核算体系，区分固定以及可变服务成本。

　　而比成本核算更重要的，则是让这场牵动千万家庭的利益博弈，最终走向多方共赢的制度化解决方案。