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　　某甲公司系依法设立的物业管理企业｡ 杨某系乐山市市中区房屋的登记业主，住宅建筑面积91.88平方米｡

　　2018年12月20日，某甲公司(乙方)与乐山市市中区某业主委员会(甲方)签订《物业服务合同》，约定甲方以协议方式选聘乙方提供物业服务，物业名称为某小区，物业类型居住物业，坐落位置乐山市市中区｡ 物业服务内容包括：建筑物共用部位的维护和管理，共用设施设备的日常运行、维护和管理，物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，物业公共园林、景观及设施的养护和管理，本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项等｡ 物业服务费，按照房屋建筑面积收取,7楼以上住宅物业费按1元/平方米/月、二次供水服务费按5元/户/月收取;交纳方式，物业费按年交纳，每年12月31日前15日内缴纳次年的物业费和其他相关费用｡ 甲方委托乙方对本物业管理区域内的公共部分进行经营管理｡ 共有部分经营收益,40%补充相应的专项维修资金,30%用于业主大会设立和开展相应活动,30%用于弥补物业费用不足｡ 违约责任，业主或使用人未按时、足额交纳物业费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额每日千分之三的违约金｡ 合同的履行期限，自2019年1月1日起至2021年12月31日止等事项｡

　　签订上述合同后，某甲公司为案涉小区提供物业服务至今｡ 杨某未支付2019年1月1日至2025年12月31日期间的物业费6,618元、二次供水费360元｡ 某甲公司在起诉前于2024年11月19日采取上门张贴物业缴费通知单的方式对2020年1月1日至2024年12月31日期间的物业费向杨某进行了催收｡

　　另查明，乐山市市中区某社区居民委员会出具《证明》载明：“某小区由前业主委员会与某甲公司于2018年1月1日签订《物业服务合同》，由于业主委员会届满，该小区现在还没有重新正式成立业主委员会，目前仍然是某甲公司在某小区开展物业服务｡ ”

　　1.判令杨某支付某甲公司2020年1月1日至2025年12月31日的物业服务费6,618元、二次供水费360元、垃圾清运费432元，合计7,410元，违约金20,005元;2.判令杨某承担本案诉讼费。

　　根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定｡ 案涉物业服务合同签订于民法典实施前，当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，双方发生争议的事实持续至民法典施行后，应分段适用法律、司法解释的规定｡

　　《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务｡ ”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力｡ 业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持｡ ”某甲公司与乐山市市中区某业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务｡ 虽然双方约定的合同期限于2021年12月31日届满，但基层组织证明因小区业主委员会届满，新一届业主委员会尚未成立，目前仍然是某甲公司在该小区提供物业服务｡ 根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期｡ ”之规定，案涉合同继续有效，服务期限为不定期｡ 本案中，某甲公司提供的证据能够证明其作为物业服务人已按照合同约定的物业服务内容对本物业管理区域内的房屋共用部位的维护和管理，共用设施设备的日常运行、维护和管理，公共环境卫生，绿化养护和管理，公共秩序、交通秩序维护等事项履行了基本义务，杨某应当按约履行支付物业费的义务｡ 杨某提供的照片能够反映小区存在单元门墙灰掉落、楼道杂物堆放、车辆停放堵塞消防通道、污水道外漏等问题，某甲公司服务存在一定瑕疵，但不能证明某甲公司的服务存在根本性违约，杨某拒付物业费无合法依据｡ 关于杨某提出某甲公司未提供业委会及选聘物业服务企业合法性证明，案涉物业合同无法律效力，对其无约束力的观点，于法无据，一审法院不予支持｡ 关于杨某辩称《物业服务合同》系格式合同，某甲公司未尽提示或说明义务，其主张的收费和违约条款无效｡ 根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款｡ 而案涉合同系原告与小区业委会双方协商一致签订的合同，合同条款属于对物业服务管理的一般性约定，是合同权利义务的正常体现，不属于格式条款，故不适用格式条款的法律规定｡ 杨某该辩解意见，缺乏事实依据，一审法院不予支持｡ 关于杨某主张同时履行抗辩权｡ 同时履行抗辩权的双方均享有对对方的抗辩权，如果业主享有不支付物业费的抗辩权，那么业主拒付物业费的情况下，物业服务人是否享有不提供物业服务的抗辩权，对此，《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务;《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持｡ 这实际上限制了物业服务人的抗辩权｡ 因为物业服务人提供的服务具有公共性，物业服务人不因个别业主的欠费行为而不履行对大多数业主的义务，而实践中也鲜见物业服务人以不提供物业服务进行抗辩的案例｡ 故杨某该辩解意见，缺乏法律依据，一审法院亦不予支持｡

　　关于某甲公司主张2020年1月1日至2025年12月31日期间的物业费6,618元、二次供水费360元、垃圾清运费432元｡ 根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费｡ 物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费｡ 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁｡ ”之规定，物业服务人在向业主主张物业费前，应先向业主进行催告，通过物业服务人的催缴即可以提醒业主，也可以为业主和物业服务人提供沟通机会，符合法律的效率价值｡ 物业服务人在向业主主张物业费前，应先向业主进行催告是业主承担欠费责任的前提，且催告的形式应具备合理性｡ 从某甲公司提供的照片来看，门牌号为25-2的门上张贴有“物业缴费通知单”，庭审中某甲公司陈述其于2024年11月19日上门张贴，物业缴费通知单载明向杨某催收2020年1月1日-2024年12月31日期间的物业费5,515元、二次供水费300元｡ 虽然杨某否认看到过该缴费通知，但该门牌号与杨某房屋门牌号吻合，且结合杨某在此居住的事实，一审法院认定某甲公司于2024年11月19日通过上门张贴催缴通知的方式对杨某欠付的2020年1月1日-2024年12月31日期间的物业费5,515元、二次供水费300元向其进行了催告｡ 但，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算｡ 从双方约定的交纳方式来看，物业费按年交纳，每年12月31日前15日内缴纳次年的物业费和其他相关费用，即某甲公司于每年的1月1日就应当知道杨某欠付当年度的物业费，其权利受到损害，其主张物业费的诉讼时效期间应从每年的1月1日起，开始计算三年，即2020年物业费的诉讼时效自2020年1月1日起至2023年1月1日止，以此类推，某甲公司2024年11月19日催告的物业费中,2020年1月1日-2021年12月31日期间的物业费、二次供水费已过诉讼时效，一审法院不予支持｡ 关于某甲公司提交的2023年10月20日的物业缴费通知单照片，无法确认张贴的位置;电话催费单，系某甲公司单方记载，不能证明Ag真人网站通话内容，均不能证明其履行了催告义务｡ 综上，某甲公司主张2022年1月1日至2024年12月31日期间的物业费3,307.68元(91.88平方米1元/平方/月36个月)、二次供水费180元(5元/月36个月)，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持｡ 某甲公司超出该部分的诉讼请求、杨某超出该部分的辩解意见，一审法院不予支持｡

　　关于某甲公司主张的违约金｡ 杨某欠付物业费构成违约，应当承担违约责任｡ 而某甲公司的服务存在一定瑕疵，也应承担相应的违约责任｡ 故，对某甲公司主张的违约金，一审法院不予支持｡

　　物业服务人的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅会损害物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理｡ 而物业服务是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益｡ 另外，某甲公司作为物业服务人，应反思自身服务问题，积极采纳业主的合理化建议，努力提高服务质量，实现高质量物业服务与业主按时交纳物业费的良性循环｡ 安定、宜居、和谐的居住环境需要物业服务人和广大业主加强沟通、互谅互让，共同维护｡

　　一、杨某在本判决生效之日起十日内支付某甲公司从2022年1月1日至2024年12月31日期间的物业费3,307.68元、二次供水费180元;二、驳回某甲公司的其他诉讼请求｡ 案件受理费减半收取为243元，由某甲公司负担212元，杨某负担31元｡

　　一审判决后，杨某上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判按照原物业费标准50%支付2023年1月1日-2024年12月31日期间物业费;2.判令本案一、二审诉讼费用由某甲公司承担｡ 事实与理由：一审判决未全面核查某甲公司物业服务违约事实，未正确审查部分物业费主张已过诉讼时效，未准确适用相关法律法规，导致事实认定与法律适用均出现错误｡ 一、一审判决无视违约事实，错误认定合同履行情况｡ 一审法院在审理过程中，对某甲公司的相关违法违规事实未予审查，具体存在以下错误：一是未核查关键证据，杨某在一审中提交了消防问题照片、微信聊天记录、小区脏乱差照片等关键材料，但一审法院未认真评判，仅采信某甲公司单方提交的近一两年中的部分工作记录;二是未审查物业服务质量标准，一审判决未对照《乐山住宅物业服务标准》中三级服务的量化指标，仅以“某甲公司提供了基本服务”为由，错误认定其“按约履行基本义务”;三是未正确认定违约程度，某甲公司的违约并非单一、偶发问题，而是覆盖消防、电梯、用水、安全等核心领域的系统性缺失，已严重影响到业主基本生活安全与需求，但一审判决却认为某甲公司按照合同约定提供基本义务，错误认定杨某应按照合同约定标准支付物业费，未考虑到某甲公司提供的物业服务质量严重不符合约定，未完全履行合同义务情况｡ 二、某甲公司未按约定和有关规定提供服务物业服务，构成重大违约，杨某无需全额支付物业费｡ 根据《物业服务合同》第三条约定，某甲公司提供物业服务内容包括：负责建筑物共用部位的维护和管理;负责共用设施设备的日常运行、维护和管理;负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等;负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理;负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项｡ 同时，第四条还约定某甲公司按照《乐山住宅物业服务标准》中的三级物业服务标准提供物业服务(详见服务合同附件)，但某甲公司自2019年1月1日提供物业服务起至今，其提供的物业服务质量严重不符合约定及相关规定，构成严重违约，具体如下：1.未尽到消防管理职责｡ 某甲公司违反《中华人民共和国消防法》以及《四川省消防条例》相关规定｡ 长期对住宅小区的共用消防设施疏于管理，不落实消防安全制度，未对消防设施、器材履行维护保养责任，部分楼层未配备灭火器，消防通道长期被占用，逃生通道楼梯长期被占用，楼梯安全通道指示牌和小区消防栓损坏长期损坏未维修，致使人防、技防措施陷于瘫痪，对小区业主的消防安全造成严重威胁｡ 此系涉及公共安全的重大失职｡ 2.电梯设备未尽到管理维护职责｡ 某甲公司违反特种设备安全法相关规定｡ 自2019年1月1日进驻小区后，小区至2024年没有电梯维保记录，同时电梯日常运行故障频出，多次向某甲公司投诉和反映无果，致使小区电梯设备存在重大安全隐患，怠于履行法定义务｡ 3.生活用水管理失职｡ 某甲公司违反《四川省生活饮用水卫生监督管理办法》相关规定｡ 自2019年某甲公司提供物业服务至今，没有水箱清洗和水质检测记录，也未实施每半年对储水设施清洗、消毒1次;每季度对水质检测1次，并将检测结果向用户公示的行为｡ 4.小区内部安全管理形同虚设｡ 首先，某甲公司违反《保安服务管理条例》相关规定｡ 招用无保安员证人员作为小区保安，未配备了符合法定资质的保安人员｡ 其次，小区安全管理制度严重缺失，门禁系统长期未运行，小区多处监控损坏未修复、夜间无巡逻，保安未对来往人员身份进行核实和登记以及在岗期间经常睡觉脱岗等问题，导致小区内频繁发生偷盗事件，安保措施存在明显漏洞，给业主造成无法挽回的重大财产损失｡ 5.其他服务领域存在普遍性、持续性缺失｡ 某甲公司还存在聘用的服务人员配置严重不足，专业操作人员也不完全具备职业资格证书;冬季、雨季以及重大节假日，从未做过进行安全检查;拖延维修;对业主报修的公共设施长期不闻不问，拖延维修时间;管理缺失;庭院灯、楼道灯等设备损坏不及时修复等诸多问题｡ 结合上述事实，某甲公司多年来持续未按合同约定提供服务，其违约行为具有持续性、严重性、系统性特点：消防与电梯问题直接威胁业主人身安全，用水问题危害业主身体健康，安全管理缺失导致业主财产损失，且上述问题经杨某及其他业主多次反映后，某甲公司仍未整改，其违约覆盖所有核心领域，导致业主基本生活安全与需求无法保障｡ 杨某不应按照服务合同约定完全履行物业服务的标准全额支付物业费，但考虑到某甲公司仍提供了部分垃圾清运等基础服务，杨某应按原物业服务费价格的50%支付｡ 三、2020年1月1日-2022年12月31日期间的物业费及二次供水费已过诉讼时效，不应得到支持｡ 一审法院仅凭杨某单方陈述和提交“物业缴费通知单”及照片证据就认定某甲公司于2024年11月19日进行过催缴，诉讼时效中断｡ 因该照片杨某无法提供原件，且照片也无水印表明拍摄时间和地点，前述证据均系某甲公司单方制作形成，没有其他证据相互印证“2024年11月19日进行催缴”这一事实，无法达到高度盖然性的证明标准，某甲公司应承担举证不能责任，即某甲公司没有进行过催缴｡ 根据民法典第一百八十八条关于诉讼时效期间的规定以及双方约定物业费的交纳方式来看，物业费按年交纳，每年12月31日前15日内缴纳次年的物业费和其他相关费用，即某甲公司于每年的1月1日就应当知道杨某欠付当年度的物业费，其权利受到损害，其主张物业费的诉讼时效期间应从每年的1月1日起，开始计算三年，即2020年物业费的诉讼时效自2020年1月1日起至2023年1月1日止，以此类推，再结合某甲公司未对杨某进行过催缴、本案于2025年5月20日立案，某甲公司2020年1月1日-2022年12月31日期间的物业费、二次供水费已过诉讼时效，对应的物业费主张依法不应得到支持。

　　某甲公司辩称,1.公司已履行催告义务，诉讼时效多次中断后重新起算｡ 2.杨某恶意欠费，已构成违约，应承担违约金｡ 3.一审判决合法有据，应予维持｡

　　根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查｡ ”一审判决认为2020年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费和二次供水费已过诉讼时效，杨某应支付某甲公司从2022年1月1日至2024年12月31日期间的物业费和二次供水费，针对2020年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费和二次供水费和违约金，双方均未提起上诉，故2020年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费和二次供水费、违约金不属于二审审查的范围，本案的争议焦点为：一、2022年1月1日至2022年12月31日期间的物业服务费和二次供水费是否已过诉讼时效？二、某甲公司违约程度如何认定？

　　一、2022年1月1日至2022年12月31日期间的物业服务费和二次供水费是否已过诉讼时效。案涉物业管理费属于定期重复给付的债务而非同一债务的分期履行，应当按照《物业服务合同》对每期物业费支付时间所作约定分别确定每期物业费诉讼时效期间起算点｡ 《物业服务合同》约定物业费按年交纳，每年12月31日前十五日内交纳次年的物业费和其他费用｡ 因此,2022年的物业服务费和二次供水费应在2021年12月31日前十五日内交纳，诉讼时效从2022年1月1日起算三年，但根据《中华人民共和国民法典》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：(一)权利人向义务人提出履行请求;”某甲公司于2024年11月19日通过上门张贴催缴通知的方式对杨某欠付的含2022年的物业费和二次供水费进行了催告，属于该条规定的诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算的情形，某甲公司在2025年5月20日向一审法院起诉主张权利，未超过诉讼时效｡

　　二、某甲公司违约程度如何认定。第一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外｡ 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果｡ ”某甲公司主张按合同约定提供了物业服务，提交了业主接待记录，保洁日常、公区设施设备维护、外墙砖排险、化粪池清掏、绿化维护、电梯维护保养、消防设施设备维护保养等工作记录照片证明其按照合同约定履行了基本义务。杨某主张应按照50%的物业服务费标准计算物业服务费，应当提交反驳证据证明某甲公司的服务不符合合同的约定且与其违约程度相适应，但其仅提供了小区存在单元门墙灰掉落、楼道杂物堆放、消防设施老化、车辆堵塞消防通道、污水道外漏等问题，小区环境的品质除与物业服务息息相关外，与业主个人生活习惯行为等也有一定程度的关联性，不能仅以物业公司未能完全阻止消防通道堵塞、楼道杂物堆放等因素认定物业公司的服务存在重大瑕疵｡ 第二，《保安服务管理条例》第十六条规定：“年满18周岁，身体健康，品行良好，具有初中以上学历的中国公民可以申领保安员证，从事保安服务工作｡ ”某甲公司是具备法人资格的公司，该条例并未规定从事保安服务工作的人员必须要具备保安员证书，物业服务合同对此也无约定，故不能以某甲公司聘用的保安没有保安证书来认定其具有违约行为｡第三，杨某未按约交纳物业服务费已构成违约，本应支付违约金，但一审法院已根据某甲公司的服务不到位的地方对其主张的违约金不予支持，某甲公司的违约行为与其承担的违约责任相适应，故对杨某主张的按照50%计算物业服务费和二次供水费的理由，二审法院不予采纳｡

　　综上所述，杨某的上诉请求不能成立，应予驳回｡ 一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持｡ 依照相关法律规定，作出如下判决｡

　　原文：可以申领保安员证，从事保安服务工作。那么没有申领保安员证能从事保安服务吗？如果都不需要申领保安员证就可以从事保安服务，那这个证的作用是什么？感觉法院这个法官对条例的理解是有问题的。

　　你怕是不懂“可以”这词在法律上的意义。 你再去看看对电工必须持电工证，这是强制的，必须的。 而“可以”是建议持证，但不是强制要求的。

　　二次供水有许可证吗？每年两次的检测有吗？没年四次的专业消毒有吗？催缴单贴门上了，怎么能确定业主看到了？有没有可能再业主到家前被风吹走了？物业服务合同有吗（不是前期物业服务合同）公示了吗？物业合同里是否有一条（专业安保服务人员，并且是要求至少几人）！专业绿化人员有吗？小区消防监控室有几人有证能保证24小时双人值班吗？ 这个法院不正规啊[祝福][祝福]

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　　据@大湾区之声 消息，香港特区政府强烈谴责反中乱港分子就特区政府跟进大埔宏福苑火灾的支援善后工作的失实言论。

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