江西省鹰潭市是国家城乡融合发展试验区。2020年起，该市余江区全面探索推进物业进乡村，将城市精细化治理理念向农村延伸。

　　物业进乡村，是不少地方农业农村现代化进程中正在探索的新鲜事，如果实施得好，能助力农村基层治理，也能为农村基本现代生活条件添砖加瓦，让农民过上更加幸福美好的生活。但与城市不同，面对区域广阔、居住分散的农村实际，乡村物业管理普遍面临着“谁来管、管什么、怎么管、钱从哪里来”等现实难题。近日，记者探访余江乡村，探寻当地破解这一难题的路径。

　　不久前的一天，中童镇乘龙村70多岁村民童树生家里突然没电了，他赶紧打了物业公司电话。几分钟后，电工上门检查，发现是电闸保险丝烧断，更换保险丝后，灯又亮了。

　　“像这样的事情，我们经常碰到。”乘龙村党总支书记、望望物业公司董事长童火才说，村里留守老人多，对设备维修、管道疏通、代办跑腿等生活服务有需求，物业公司的设立补上了这块服务。记者在物业公司门前的展板上看到，公司共提供27类服务事项，既包含水电、家电维修等简易项目，也涵盖专业保洁、房屋建设及装修等业务。物业公司梳理出村内水电工、木匠、石匠、机械设备维修等技术人员名单，并明码标价。童火才介绍，简单的维修，物业公司对村民免费，相关成本由公司承担。

　　在余江乡村采访，记者发现每个物业公司都免费提供维修、代办等服务，随叫随到，解决了众多留守老人的燃眉之急。此外，物业公司普遍设有共享驿站，存放村民闲置的物品和村集体购置的大件农具，供有需要的村民免费借用。

　　余江区曾引进第三方公司，实施城乡生活垃圾一体化处理，但第三方公司服务乡村的深度和广度还不够，村内环境卫生整治仍是难点，乡村物业公司恰好弥补了这个短板。

　　走进平定乡蓝田村姜家组，只见房屋齐整、塘水碧绿、道路洁净，鸡鸭都圈养在网格笼内。蓝田村党总支书记、贤达物业公司法人宋志强介绍，村里于2019年成立物业公司，目前聘请了9位保洁员，每人负责一片区域，发现垃圾及时清扫。物业公司负责公共区域的环境卫生整治，村“两委”倡导村民共同参与，各家各户负责把房前屋后打扫干净。

　　从提供物业服务，到引导村民养成良好的环境卫生习惯，乡村物业正成为推动乡村环境整治和村民自治的重要载体。

　　杨溪乡大塘村把积分制融入物业管理中。村“两委”把村民落实门前三包情况纳入加减分项，由党员、巾帼志愿者、村民小组长、理事长等组成评比队伍，每月一小评，每年一大评，公示评比积分，村民可凭积分到物业超市兑换物品。大塘村党支部副书记、霞塘物业公司负责人左丁祥感慨地说，5年来，村民慢慢地把“村里事”看成了“自家事”，形成了人人参与、人人监督、人人爱护的村庄管护共治氛围。

　　“钱从哪里来”是乡村物业管理落地首先要面临的问题。余江区乡村物业公司构建起“基础收费+集体支撑+业务承接”的多元经费保障体系。

　　保洁费是最基础的经费来源。乘龙村全村949户，常住户每年收取120元保洁费，外出户收取60元。保洁支出不够的部分由村集体补贴。童火才介绍，目前每年收取的保洁费加村集体补贴共计约30万元。潢溪镇渡口村760多户村民，物业服务中心对每户每年收取60元保洁费，收取率达90%，一年保洁费收入4.1万元左右。蓝田村每户收取保洁费100元，常年外出户收60元，全村480多户，一年收取的保洁费不到4万元。

　　仅靠保洁费难以覆盖物业公司运营成本，甚至不足以支付保洁员工资。渡口村聘用8个保洁员，月工资800元，年工资总额7.68万元；蓝田村聘用10个保洁员，月工资600元，全年工资总额7.2万元。但多位乡村党组织书记坦言，当初成立物业公司并没指望靠保洁费来维持运营，收取保洁费更多的是一种象征，目的是培养村民的环境卫生意识。大塘村霞塘物业公司每年向每户收取100元保洁费，但农户只要参加两次全村大扫除活动，保洁费即可全额退还。

　　保洁费入不敷出，物业公司积极拓展其他收入渠道。与村集体经济合作、运营村集体资产，成为余江多数乡村物业公司的主要经费来源。

　　鹰潭红旗学院以开放校园形式坐落在蓝田村宋家组，培训期间，多数学员住在宋家组民宿。宋家组共有民宿39栋210间，由村集体统一运营，贤达物业公司管理。民宿住宿每天140元，其中90元归民宿业主，50元归物业公司。鹰潭红旗学院每年培训学员近万人次，宋志强介绍，管理民宿的收入大约35万元，物业公司支付完各项成本后，每年可盈利3万元至5万元。2023年起，望望物业公司从乘龙村集体陆续获得40亩温室大棚的使用权，用于种植羊肚菌、香菇等食用菌及水果番茄。童火才表示，温室大棚种植效益一直都不错，2023年利润16万元，2024年和2025年均达30万元，有效保障了物业公司正常运营。

　　承接乡镇公共服务设施管护、农村公路护养及微小工程建设，是余江乡村物业公司的另一个重要收入来源。

　　渡口村是邹韬奋的故乡，渡口村物业服务中心承接韬奋小镇物业管理业务，年收入22.3万元，同时承担潢溪镇公墓日常管理，年收入11.2万元。此外，物业服务中心还承接镇内村民厕改及微小工程，去年这两项收入也有近40万元。渡口村物业服务中心负责人彭结茂说：“正是依托这些收入，中心在支付各项开支后，每年仍有五六万元的盈利。”大塘村霞塘物业公司从杨溪乡承接了全乡农村垃圾集中清运、街道绿化养护、17座小山塘养护和农村公路养护4项业务。左丁祥介绍，“这4项业务全年收入约80万Ag真人网站元，每项都有微小盈利，总共8万元左右。”

　　物业进乡村带来诸多可喜变化，但物业公司自我造血能力，是公司存续的关键。余江区的探索表明，乡村物业的长效发展，核心在于村集体经济的支撑力度和政策性业务的获取能力。

　　乡村物业公司与村集体经济的深度融合，是其存续的基础。多数行政村把集体经营性资产交付给物业公司运营，物业公司能否有效运营这些资产至关重要。乘龙村把温室大棚、挖掘机、洒水车和农用机械等集体资产都交给物业公司运营。物业公司除聘请保洁员、水电维修工外，还组建了包括2名经理、5名业务员在内的运营团队。2024年，物业公司购买了8台电车，年租金达21万元。不过，乡村物业运营也面临人才短缺的现实难题，如望望物业公司目前在大棚水果番茄销售方面遭遇困难，专业运营人Ag真人网站才的缺乏已成为制约公司发展的重要瓶颈。

　　一个乡镇政策性业务规模有限，难以支撑本乡镇所有物业公司。近年来，余江区各乡镇逐步调整思路，改变“村村建企”的分散模式，转而重点扶持乡镇内一两家物业公司。渡口村物业服务中心承担潢溪镇6个行政村的环境卫生服务，大塘村霞塘物业公司负责杨溪乡8个村的物业服务，同时由外村党组织书记兼任物业工作站副站长。在这种模式下，物业公司主要负责垃圾清运、道路养护等公共服务，各村仍自行负责具体物业服务并收缴、使用保洁费，既发挥了物业公司的规模化优势，又保留了各村的自治灵活性，实现了专业管理与村民自治的有机结合。

　　余江区一些乡镇也曾探讨引进城市品牌物业公司下乡的可能性，但综合考量后认为，这种方式不适合当地的实际。受访干部认为，城市品牌物业下乡主要面临三大挑战：一是运营成本高且缺乏乡村管理经验，难以适配乡村实际；二是城市物业依赖的物业管理费模式，与当前乡村保洁费无法覆盖运营成本的现状不匹配；三是乡村物业的核心优势在于与村集体的深度绑定和村民的广泛参与，引入外部物业公司可能面临集体资产收益分配难题，也可能打破现有的村民共治格局。但一些品牌城市物业管理公司的先进理念和方法，是乡村物业管理中需要学习借鉴的，

　　物业进乡村，关键在于跳出城市物业的固有模式，立足乡村居住特点、人口结构和集体经济实际，将乡村物业从单纯的“服务提供者”转变为“乡村共治的推动者、集体经济的运营者”。